x

Fiscalité de l’immobilier : Revenus Fonciers Vs Option à l’IS


Mardi
08 novembre 2022

Depuis quelques années, la fiscalité des revenus de locations immobilières est devenue un choix cornélien. Il existe deux possibilités :

  • Acheter un bien en propre (ou via une SCI transparente),
  • Ou acheter un bien dans une société (souvent une SCI) et opter à l’impôt sur les sociétés.

 

Durant la vie de l’investissement…

Dans le cas d’une fiscalité des revenus fonciers, l’impôt est calculé sur les sommes encaissées et décaissées, mais on ne peut déduire que la part des intérêts sur l’annuité de remboursement d’emprunt. La différence est soumise à la tranche marginale d’imposition (généralement 30% ou 41%) auquel on ajoute la CSG et contributions pour 17.2%.

Au final, il est très courant qu’en période de désendettement, l’investisseur doive avancer des sommes de trésorerie significatives, qui trouvent leur origine dans la fiscalité, ce qui bloque sa capacité à continuer d’investir.

A l’impôt sur les sociétés, le résultat va être obtenu en tenant compte de la déduction d’un amortissement calculé (et non décaissé), ce résultat étant fiscalisé dans la société au taux normal d’IS, soit 25% (à 15% jusqu’à 38 120 €). On a donc une pression fiscale bien moins forte et un taux d’impôt moins fort également.

 

C’est à la revente que le choix s’inverse…

Les modes de calcul lors de la revente sont très différents. La cession d’un bien, lorsqu’elle dépend des revenus fonciers, est taxée sur le régime de cession des particuliers. Le prix de revient fiscal est relativement avantageux et est combiné à une exonération par durée de détention qui amortie encore la taxation de la revente.

A l’inverse, dans le monde de l’impôt sur les sociétés, les amortissements qui nous ont aidé à limiter la fiscalité nous pénalisent, et l’état « se rattrape » lors de la revente, avec une fiscalité sur la plus-value de cession elle-même obtenue par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l’immeuble.

En cas de distribution de dividendes, s’ajoute alors une Flat tax de 30%. Cette double fiscalité peut alors apparaître comme confiscatoire.

 

Ce n’est pas si simple, car il n’y a pas véritablement de meilleurs choix.

Si on étudie les 2 options dans la durée, on constate que la fiscalité n’est pas si différente, mais qu’elle est appelée avec une temporalité très différente. C’est ce point qui va en grande partie faire la différence.

L’autre facteur décisionnel sera la destination que l’on donne au bien (un bien à forte plus-value qui sera revendu à moyen terme, ou un bien qu’on souhaite conserver et transmettre), ainsi que le souhait de réinvestir le produit de la cession.

Il convient donc de faire une étude préalable avant tout investissement, l’idéal étant d’avoir une perspective sur la destination patrimoniale du bien. En fiscalité, l’incertitude ou la liberté de choix peuvent avoir un coût.

A noter que l’option à l’IS est quasi irréversible, mais que l’on peut opter à l’IS dans une SCI à l’IR, sans abandonner le fruit des efforts financiers réalisés jusqu’ici.

Les options sont donc vastes, et les passerelles entre les régimes sont parfois possibles. Le sujet mélange les problématiques fiscales, financières et patrimoniales. Aussi même si les enjeux sont souvent les mêmes, les choix ne sont pas duplicables et chaque cas doit être traité spécifiquement.

 

Arnaud SIMON

Expert-comptable

Cabinet LORGEC



Partager cet article sur les réseaux sociaux